老旧小区改造创新实践及调研报告汇编（3篇）

目录

1.老旧小区改造要注重三个融合 3

2.区xx老旧小区改造创新实践：统筹“拆、建、管”，建设“新xx” 7

3.老旧小区改造情况调研报告 11

老旧小区改造要注重三个融合

20xx年xx月xx日，国务院办公厅发出《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，各地方的老旧小区改造工作将迈入快车道。老旧小区改造工作的全局性启动，意味着中国的城市建设和治理在经历了长时期的扩张式发展，即偏重于各类新城、新区开发之后，开始着意于对建成区域的更新和完善，已切换至城市发展的内循环轨道。

老旧小区集群因其可观的体量规模、特定的地理位置、高度集中的资源、各类要素的延续性，在城市治理中会发挥出显而易见的累积因果效应。故各项城市治理工作的铺开，都将以一个个老旧小区为底层架构和基础平台。以老旧小区改造工作为契机，在实施过程中主动推进实现存量与增量、硬件与软件、平时与战时这三个方面的交互融合，把老旧小区打造成为新时代城市治理工程的牢固地基。

一、融合存量与增量

对老旧小区的改造，首先当然是对存量部分进行“修修补补”，包括普遍地对外墙、车位、线路、管道、绿植、道路、环卫、照明、电梯装配等各方面展开全景化的修缮和补齐。

与此同时，也要注重在存量中寻求增量，相机增加现代社区的各种元素，有意识地为老旧小区添加现代宜居要件，消除老旧小区与现代生活的“时差”和距离感，促使老旧小区的整个环境实现质的飞跃式升级。部分地区在改造过程中，已有这方面的主动探索和尝试，并取得了相应的成就。比如，xx市在具备相应条件的老旧小区中，配置了新的垃圾分类房，发动居民积极参与垃圾分类这一全新城市生活方式。同时还通过精细测量，降低了部分老旧小区内休闲广场的原有高度，以使休闲广场和小区道路保持高度一致，从而最大程度地实现无障碍通行，更好地满足现代生活需求。xx市则在条件有限的情况下，仍努力在部分老旧小区开辟出“迷你型”的健身步道，打造出简易版的人车分流体系，有效降低了居民步行系统与车辆通行之间的风险系数。

在未来全国范围内的老旧小区改造过程中，各地方需进一步将增量意识深度融入进存量整理工作中，以一种更加进取的姿态去更新各类老旧小区。在过去，部分城市曾经发起过局部和零星的老旧小区改造项目，经费和人力的投入也不可谓不多，然而效果却总是不尽如人意。这其中的一个重要原因就在于，相关部门对改造老旧小区的工作思路，总是停留在“哪儿坏了就修哪儿”的“打补丁”层次，陷入了“新三年xx月xx日，国务院常务会议召开，城镇老旧小区改造成为全国层面全面推进的重点工作。

为落实xxx国务院常务会议精神，20xx年xx月xx日至x月x日，住建部会同多个部门和单位对各地城镇老旧小区改造工作进行了实地调研，中规院配合调研和总结。

1.1本轮城镇老旧小区改造的背景

xxx国务院常务会议之后，老旧小区改造工作被提升到新的高度，这源于两大背景：一方面，它是重大的民生工程，能够满足人民群众美好生活需要；另一方面，它是重大的发展工程，能够应对当前经济下滑压力，带动投资和消费。

1.2城镇老旧小区的内涵

20xx年xx月xx日照、容积率等指标限制，很难通过消防审批验收。此外，当前的金融、投资、财政、税收、用地等政策体系，也不适应老旧小区改造的需要。实践中还多采取一事一议的处理办法以避开相关制度的不合适宜之处。

应对这一难点，一些城市通过多种途径为老旧小区改造保驾护航，开辟绿色通道。比如宁波仅保留项目建议书、项目初步设计审批、建筑工程施工许可、建设工程档案验收、竣工验收备案，将审批时间由最多xxx天压缩到了xx个工作日；湖北宜昌则编制技术导则，对各类改造内容的设计、建设、验收，提出了目标和分项要求。国家层面也指出，在广泛征求群众意见基础上，对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的问题，因地制宜予以解决。

日本在推动改造类项目过程中，形成了一系列法律法规标准。比如制定专门针对再开发项目的《都市再开发法》、《都市再生特别措施法》，在《都市计划法》、《建筑基本法》等相关法律法规中制定针对再开发的条款，同时还编制了各类指导手册，如公寓住宅修缮重建判断手册、公寓修缮与改造手法实用手册、公寓抗震改造手册、老旧住区型公寓再生手册等。

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调研思考

3.1老旧小区改造不是独角戏，而是交响曲，需要共同缔造

从参与主体来看，老旧小区改造不是政府的独角戏，更不是某个部门的独角戏，而是多方共同演奏的交响曲。这也是本轮老旧小区改造和以往老旧小区改造的不同之处。过去基本是政府自上而下的单方面工作，政府做，百姓看，投入基本是财政直接投入。在改造内容方面也多是单项工作，比如暖居工程、雪亮工程、黑臭水体治理等，缺少多部门的统筹协调。但是，未来的老旧小区改造一定是多方参与的，从资金筹措到组织实施，再到后期运营和管养，都是多方主体参与的。

所以，核心问题还是在于，如何激发多元主体的积极性，即谋求“地利”和“人和”。从调研中发现，对于老旧小区改造工作，参与的方式非常多样，居民方可以通过参与决策、参与建设、管理、评价、成果共享等方式参与，可以投入资金，投工投劳。社会可以带资金参与，带服务带技术参与，带设备参与，等等。

要构建良好的多元参与局面，需要保证两点，一是理念和方法的转型，认识到老旧小区改造是多元主体参与的工作，因地制宜的工作，不能一刀切，不能急，不能下指标。对于规划设计人员来说，规划方法上，不是基于上位定下位，而是基于群众调研定方案，侧重实施。其次，需要建立动力机制，激发社会活力，可以从经济收益、社会影响力、良好的政企关系等等方面下手。

3.2老旧小区改造不是短期工程，而是长期工作，需要长远谋划

从工作性质来看，老旧小区改造不是短期工程，而是长期工作，它是城市工作的一个切入点，最终目标是实现城市发展转型，整体人居环境的提升，要注重长期长效，持续推进，久久为功。

在调研中发现，很多城市执行力很强，多快好省地改造完了，但是后期运营维护跟不上，无法进入良性的自我更新循环。因为很多老旧小区经历了单位管理到物业公司管理的转变，居民不习惯、不愿意或者无力承担物业费用，物业费收缴率较低，导致物业弃管，造成了老旧小区改造成果难以维持。应转变以往的工程思维，老旧小区改完并不是工作的结束，还需要管好、运营好，进入良性的自我更新。

如何实现老旧小区改造的长期长效，新加坡提供了借鉴。他们建立了一系列长期维护的制度，包括持续维护制度、物业法制化管理制度，社区自治等。

老旧小区改造工作需要面临两个转变，从重建设，到重维护、重运营，从土地经济到空间经济，改造完成和验收完成并不是工作的结束，还要回头看运转的如何。国内的维修资金制度是一个良好的尝试，但是还缺乏制度设计。

3.3老旧小区改造不是一招鲜，而是组合拳，需要机制创新

本轮老旧小区改造是以前改造工作的“升级版”，综合而全面，复杂而艰难，涉及众多利益主体，关注老百姓最密切的居住空间，并且涉及很多弱势群体，收益空间小，制度阻碍多。它是个更加综合和系统的工作，需要采用政策组合拳，统筹各类资源，包括法律法规、标准规范、行政管理体系、金融、投资、财政、税收等等多个领域，这是国家治理提升和机制创新的一个很好契机。

如何打好组合拳，从工作流程上看，需要九大机制的构建，从前期的工作统筹协调、项目生成、资金筹措，到实施阶段的群众参与、存量资源利用、项目推进，再到后期长效管理，均需要政策保障和机制构建。此外，对于制度设计者来说，需要从以往的重管理转型到重服务、重激励，鼓励地方探索。

最后，感谢参与此次调研的每个同事，感谢院里提供的调研学习机会。老旧小区改造是城市更新工作的一个切面，它是一个试验场，各地已经开展了非常多的实践，今后应加强研究总结，从这个领域出发，去探讨更多更复杂的城市更新问题。

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