《XX市住宅小区物业管理条例》实施情况调查报告

住宅小区物业管理是群众最感人的热点、难点和焦点。为了提高人民的收益感，促进城市住宅物业管理工作在自治、法治、道德健康发展的基础上，根据城市人民代表大会常务委员会工作安排，7月18日至19日，城市人民代表大会常务委员会副主任XXX领导XX住宅物业管理规章（以下简称本条例）实施专项研究。考察组前往XX区和XX区、XX县等地区7个不同类型的居民区进行了实地调查，听取了区、县政府及相关部门的报告，广泛征求了市人民代表大会代表、物业服务公司负责同志和业主代表的意见和建议。现将调查报告如下：

一、基本概况

自20xx年xx月xx日发布以来，市政府及相关部门高度重视，通过加强宣传，完善政策法规，加强监督管理，有效维护业主、物业服务企业等利益，市住宅物业管理取得初步成果。

(一)因时制宜，物业管理覆盖率不断提高。地方政府将物业管理作为保障和改善民生的重要措施，大力培育物业服务市场，分类政策：积极严格监督指导物业管理社区和业主自治社区，重点关注旧社区、安置社区物业管理等高频问题，创新“区域服务模式”，分散社区进入“大”社区，统一“大物业”管理，物业企业“不愿管”的有效解决方案、居民“管理不善”问题，目前全市物业管理行业发展形势良好，覆盖率不断提高。截至20xx年xx月xx的日常管理，社区尚未建立“退一步思考”的工作机制，群众反映集中住房漏水、乱堆放、民事纠纷等问题尚未得到有效解决。

二是物业企业履约不到位。自《物业服务企业资质管理办法》撤销以来，市场准入门槛进一步降低，各种物业矛盾纠纷层出不穷。归根结底，一是公司服务质量不高。物业服务属于劳动密集型行业，就业需求大、待遇低、人员流动性大，部分物业公司“利润重、服务轻”，聘请从业人员通常文化水平低、年龄结构大、整体素质低，少数员工傲慢，容易引起业主负面对抗，费用难以成为限制城市物业管理行业发展的最大堡垒。二是物业服务业态单一。公司缺乏科学的管理模式和正确的服务理念，只关注传统的清洁服务、安全等基本服务范围，延伸服务不足，设施维护、车辆管理等问题处理不善，精细化、智能化的新服务滞后。

第三，业主的自治作用不够明显。近年来，随着业主权利保护观念和自治意识的不断提高，越来越多的社区建立了业主会议。从研究的角度来看，大多数行业委员会可以积极履行职责，但仍有少数行业委员会被动履行职责。主要问题是：一是业主自治观念薄弱。部分群众缺乏主人翁精神，对成立业主大会参加小区物业管理漠不关心，参与度低，难以召开业主大会。二是业主大会运行困难。大部分业主大会没有明确业委会成员的报酬，全靠热情履行义务，很难维护业主大会各项任务的健康持续发展。三是业主自治控制难度大。虽然本条例规定了行业委员会及其成员不能有的行为，但由于缺乏相应的处罚措施，个别行业委员会成员仍存在不当甚至混乱的现象，存在控制薄弱环节。

第四，维修资金管理不够完善。一是维修资金使用效率低。据统计，自20xx年以来，中心城区维修资金的累计利用率仅为3％，一方面，由于业主公共合同精神薄弱，难以达到法律、法规规定的业主签字同意，资金难以申请；另一方面，宣传力度不够，部分业主不清楚使用程序和范围，不及时行使合法权益。二是二手房维修资金集成空。由于功能转移，自20xx年以来，二手住房转让将不审查维修资金的存款情况，导致旧社区公共部位和公共设施设备的维护问题没有资金保障，维护困难，给居民的生命财产安全带来一定的隐患。

三、意见和建议

市政府及有关部门要认真贯彻《条例》，充分认识依法推进物业管理的意义，积极跟上时代步伐和人民期望的变化，弥补民生不足，解决治理问题。

(一)加强系统思维，凝聚力落实。地方政府将物业管理纳入社区治理体系，加强指导和协调，根据各部门的工作职责，建立健全联合联动机制，进一步推进社区行政执法、数字物联网和简化维护资金申请程序，有效解决职能交叉和缺乏监督问题，聚集强大的联合力量，通过物业管理“最后一公里”。同时，住房和城乡建设部门应积极响应“未来社区”建设的号召，积极对接，进一步整合资源，对新社区项目进行全面检查，避免物业管理造成的“后遗症”，弥补安置区和旧社区改造的不足，加快城市发展，完善共建共治共享机制，切实提高生活环境质量。

(二)坚持党建指导，提高业主自治能力。今年是全市物业管理推广年，也是“万美红色物业”建设三年行动的关键一年。地方政府应加强业主会议和行业委员会规划组织的指导，检查行业委员会成员的资格，促进业主委员会建设与基层党建设的有机结合。吸收热心公益事业、责任心强、愿意奉献、有一定影响力的党员代表到行业委员会，做好社区和单位的“智库”，不断激发业主自主的“红色引擎”，共同解决治理难点和障碍，进一步提高行业委员会的运营质量和作用。鼓励和引导建立不设立行业委员会的分散住宅建筑，努力提高城市物业管理的有效覆盖范围，消除管理盲点。

(三)加强行业监管，提高物业服务水平。政府和物业管理部门应认真落实民生呼应要求，灵活运用各种有效的监督方法，深入推进省物业管理“大调查、大整改、大改进”行动，不懈努力，不断提高物业服务水平。一是完善物业企业诚信评价和信息宣传机制，实施星级评价机制，建议年度综合评价落后，社区物业满意度低，严重违约、破坏信任甚至违反社区物业公司处罚，通过信用登记评价报告和“红黑名单”制度，促进适者生存市场环境的形成。二是通过建立岗前培训和继续教育体系，提高物业服务专业化水平，不断提高从业人员的综合素质。同时，积极引进规模大、品牌优秀的百强物业进入当地市场，增强行业竞争力，提高整体水平。三是鼓励物业服务企业建立新的社区商业模式，拓展服务链，改善环境硬件和服务软件，不断满足潜在的市场需求，实现物业服务的高质量和多元化升级。

(四)广泛宣传，增强依法管理意识。结合新修订的《条例》，深入机关和社区开展各种集中宣传活动，不断提高规章制度的意识和覆盖面。要加强对各职能部门、社区工作人员和物业从业人员的教育和培训，依法办事，依法履行职责。以执法进入社区为契机，督促物业公司在“一箱八栏”公开规定，通过案件，进一步加强拒绝物业费案件的调解和执行，增强业主遵守规章制度，有效形成人人关注、支持、参与物业管理的良好法律环境。