20xx年城市老旧小区物业管理调查报告

旧社区的物业管理是城市治理的重要环节，与居民的生活质量和社会的和谐稳定有关。近年来，随着旧社区改造和城市更新行动的深入推进，实施了大量的城市项目，部分旧社区的环境显著改善。然而，在人们的思想意识、社区基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些不足，需要注意处理。

一、存在问题

一是居民的消费观传统，思想意识存在差距。旧社区房屋经过多次销售或租赁，居民复杂，人员流动性大，居民主要是老年人，消费观念传统，大多数业主没有购买物业服务的概念，许多人长期构成了免费享受服务的坏习惯和“每个人扫雪”的自我意识。一些居民仍然从清洁的角度了解社区的生活环境质量和物业管理，但缺乏长期考虑。许多老年人不同意引进物业企业，甚至一些社区业主委员会成员往往很难达成协议。居民思想意识和综合素质的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提高的重要因素。

二是基础设施相对薄弱，改造质量不到位。大多数老社区缺乏科学规划和合理配置，设计规范低，基础设施不完善，与新社区形成鲜明对比，特别是一些老社区道路损坏、设施损坏、房屋漏水、污水、化粪池无人清洁、管网设施无资金维护等问题，给居民生活带来极大的不便和麻烦。虽然近年来实施的旧社区改造项目有效改善了环境外观，但由于客观条件的限制，后期维护升级资金短缺、空间小、安全风险，部分硬件问题暂时无法处理，部分建筑因各种原因未纳入改造范围，部分社区改造出现房屋漏水、电缆脱落、空调损坏等“后遗症”。

三是物业费收取困难，服务运营效率低。县里的老住宅小区大多由业主管理，少数小区有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。客观地说，一些老社区的居民很穷，物业费会进一步增加他们的生活成本。从主观上看，许多居住在旧社区的居民大多是退休工人和失业人员。他们缺乏“花钱买服务”的理念。一些业主认为社区基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝支付费用。由于对不缴纳物业费的行为缺乏相应的处罚措施，许多原本缴纳物业费的业主觉得自己遭受了损失，并拒绝支付费用。旧社区物业费收缴率低，加大了物业公司的经营压力，严重影响了物业服务质量。

第四，业主自治能力不足，作用发挥不足。老社区居民参与管理意识薄弱，通常脾气暴躁，实际上很少积极参与社区管理，缺乏精力、实力和可信度的规划者。一些社区规模大，业主数量大，绝大多数老社区没有设立业主委员会，即使业主委员会社区大多由退休或闲置人员组成，难以真正发挥业主委员会的作用，业主委员会成立困难，成立后作用不大等问题。大多数社区业主委员会都很难运作。选举行业委员会时，大多数居民不能参加会议。部分业主委员会成员不参加讨论，不发表决定，不协调联系，不处理问题。

五是缺乏行业监管责任，管理体系不完善。一些老社区长期存在业主非法装修、破坏绿色、破坏公共设施、占用公共空间等问题，相关执法监督机构不及时跟进监督，整改措施不彻底，执法监督不足在一定程度上促进了违法建设行为的传播。目前，物业管理尚未完全纳入社区管理范围，新的物业管理体系需要进一步完善，特别是一些社区居委会、业主委员会和物业企业职责不明确、协调不良、相互约束，缺乏协调联动机制。个别物业公司服务意识不强，谈判定价落实不到位，收费项目多，对违法公司的不良行为缺乏有效的处罚措施。

二、对策建议

一是加强宣传引导，不断转变思想观念。坚持线上线下结合，充分利用宣传广告、宣传材料、微信推送、广泛宣传物业管理法规及相关配套文件，积极引导居民改变思想，更新理念，建立购买服务意识和参与社区管理理念，大力支持行业委员会开展工作。一般聚集业主力量，充分征求群众意见，满足群众合理需求，共同推进物业公司引进、提供服务项目、服务模式、服务质量评价等环节的社区管理。加强社区居委会和物业公司在旧社区物业管理方面取得突出成就的宣传，积极营造人人关注和支持物业管理的良好氛围。

二是加强质量改造，切实提高城市质量。结合城市更新行动，积极争取项目资金，加强旧社区升级改造，大力改善旧社区，社区排水管网、内及周边道路、消防设备、供水供电设施进入重点改造范围，科学布局绿地公园、体育休息场所，逐步改善旧社区基础设施条件。近三年来，统一实施旧房改造工程，建立质量责任追溯保修机制，责令工程施工方定期分批“回顾”，确保维修改造的长期效果。街道积极指导已完成质量改造的老社区依法聘用物业服务企业。由国家发起设立旧社区维修基金，通过征收原建设单位和开发商、吸引公益捐赠、金融投资等方式扩大基金池，有效解决无钱维修、无人管理的问题。

三是突出党建领导，完善共建共治机制。完善“街道党工委”＋社区大党委＋“社区物业党组织”三级社区组织管理网络，认真落实社区联席会议制度，促进物业服务企业党组织和社区行业委员会在相互讨论中加深理解，共同建设和治理自治。按照分批实施的原则，街道应统一划分无物业和分散住宅建筑的布局，及时成立业主委员会，加强业务指导，建立沟通平台，解决社区矛盾纠纷，提高管理服务的质量和效率。充分考虑社区治理和群众需求，探索整合管辖单位、行业领域、团队组织等多个主体的优势资源和行业机构的专业资源，共同开展志愿者服务活动，减轻物业服务压力，为社区居民提供优质服务。

四是加强行业监管，切实规范物业管理。充分发挥住房和城乡建设、市场监督等部门的监督职责，依法严格查处超额收费、降低标准服务、非法经营等问题，迫使房地产企业改善管理模式。联系省内外专业培训机构进行物业专题讲座培训，以“走出去”、“引进来”的形式提高物业从业人员的综合素质。组织开展物业服务标准化评价，逐步退出排名低、服务差、业主投诉多的物业服务企业，实现物业服务管理标准化、系统化。鼓励和支持感兴趣的物业企业接管无物业和无人防御社区，提高社区管理水平。积极开发保安、管道维护人员等公益岗位，合理划分业务范围，为偏远或封闭困难的老社区提供基本物业服务。